गृहकर्ज ही सेवाच - गोपाळ परांजपे

आपल्या हक्काच्या घराचे स्वप्न पूर्ण करण्यात गृहकर्जाचा वाटा मोलाचा असतो. विश्वासार्हता आणि व्याजदर या दोन्ही बाबतीत सर्वसामान्य ग्राहक गृहकर्जासाठी सहकारी बँकांना पसंती देतात. डोंबिवली नागरी सहकारी बँक 47 वर्षांपासून सहकार क्षेत्रात कार्यरत आहे. सर्वसामान्य माणसाच्या जवळची बँक ही तिची ओळख. याच सर्वसामान्य माणसाचे घराचे स्वप्न प्रत्यक्षात साकारण्यासाठी बँकेने 'गृहलक्ष्मी' योजनेसारखी आकर्षक आणि कमी व्याजदर असलेली गृहकर्ज योजना आणली. बँकेच्या या गृहकर्ज योजनेविषयी आणि गृहकर्जाशी निगडित अनेक मुद्दयांविषयी जाणून घेण्यासाठी डोंबिवली नागरी सहकारी बँकेचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि सरव्यवस्थापक गोपाळ गिरिधर परांजपे यांच्याशी साधलेला संवाद.

डोंबिवली नागरी बँकेचे गृहकर्जाबाबतचे धोरण कसे आहे? कर्ज देताना बँकेच्या डोळयासमोर कोणत्या प्रकारचा ग्राहकवर्ग असतो?

जास्तीत जास्त लोकांचे घराचे स्वप्न पूर्ण व्हावे, हा डोंबिवली नागरी सहकारी बँकेचा मुख्य उद्देश आहे. एक सेवा म्हणून बँक गृहकर्जांकडे पाहते. सर्वसामान्य, तळागाळातील लोकांचे जीवनमान सुधारावे या उद्देशाने आमच्या गृहकर्ज योजना तयार केलेल्या आहेत.

आमच्याकडे येणारा बहुतांश ग्राहकवर्ग हा मध्यमवर्गीय, नोकरी करणारा किंवा छोटे उद्योग-व्यवसाय करणारा असा आहे. आजमितीला बँकेच्या एकूण 57 शाखा आहेत. महाराष्ट्रात मुंबई, ठाणे, उपनगरे, पुणे, प. महाराष्ट्र, जळगाव, नाशिक, नागपूर आणि कोकण या ठिकाणी बँकेच्या शाखा पसरलेल्या आहेत. मात्र रिझर्व्ह बँकेच्या नियमानुसार कोणतीही सहकारी बँक 70 लाखांपेक्षा जास्त गृहकर्ज देऊ शकत नाही. मुंबई आणि ठाण्यासारख्या ठिकाणी घरांच्या किमती सध्या इतक्या वाढल्या आहेत की, त्यासाठी गृहकर्जाची अपेक्षित रक्कम 70 लाखांपेक्षा अधिकच असते. त्यामुळे या परिसरातील घरांकरिता गृहकर्ज देण्यासाठी सहकारी बँकांना फारसा वाव नसतो. मात्र ठाण्याच्या पुढे डोंबिवली, अंबरनाथ, बदलापूर, पश्चिम महाराष्ट्रातील काही गावे या परिसरात मध्यवर्गीय नोकरदारांबरोबरच छोटे उद्योजक, व्यावसायिक हे बँकेचे गृहकर्जाचे ग्राहक आहेत.

आपल्या बँकेच्या कोणकोणत्या गृहकर्ज योजना आहेत? त्यांचे वेगळेपण काय? महिला ग्राहकांसाठी वेगळया योजना आहेत का?

सर्वसामान्य माणसाला स्वत:चे घर घेता यावे, यासाठी डोंबिवली नागरी सहकारी बँक सुरुवातीपासूनच आकर्षक गृहकर्ज योजना राबवत आली आहे. 8 नोव्हेंबर 2016 रोजी जे विमुद्रीकरण झाले, त्या कालावधीत बँकांमध्ये मोठया प्रमाणात ठेवी जमा झाल्या. गृहकर्जाच्या कर्जदारांना त्याचा लाभ मिळावा, यासाठी बँकेने 'गृहलक्ष्मी' नावाची नवीन कर्जयोजना ग्राहकांसाठी उपलब्ध केली आहे. या कर्जयोजनेमध्ये नवीन घर घेण्यासाठी 25 लाखांपर्यंतच्या गृहकर्जावर 8.7 टक्के इतका कमी व्याजदर ठेवण्यात आला आहे. तसेच 25 लाखांपेक्षा जास्त आणि 50 लाखांपर्यंतच्या कर्जासाठी 8.75 टक्के, तर 50 लाखांपेक्षा जास्त आणि जास्तीत जास्त 70 लाख रुपयांच्या गृहकर्जासाठी 8.95 टक्के असा व्याजदर ठेवला आहे. पूर्वीचे व्याजदर हे 25 लाखांपर्यंत 9.5 टक्के, 25 लाखांपेक्षा जास्त व 50 लाखांपर्यंतच्या कर्जासाठी 9.75 टक्के तर, 70 लाखांपर्यंत 9.95 टक्के असे होते. रिझर्व्ह बँकेने जर रेपो दरात कपात केली, तर व्याजदर याच्यापेक्षाही कमी होऊ शकतील. किंवा जर दुर्दैवाने चलनफुगवटा वाढतोय असे वाटले, तर व्याजदरात वाढही होईल. मात्र काही काळ तरी हे व्याजदर स्थिर राहतील.

रिझर्व्ह बँकेच्या योजनेनुसार डोंबिवली नागरी सहकारी बँकेने आपल्या योजनेत आणखी एक बदल केला आहे. सर्वसाधारणपणे नवीन घर घेताना ग्राहकाला बँकेतून कर्ज घेण्याबरोबरच स्वत:ची काही रक्कम उभी करायची असते. ही रक्कम अपेक्षित गृहकर्जाच्या 15 ते 20 टक्के इतकी असते. परंतु जर कर्जदार तरुण असेल, नव्याने नोकरीला लागलेला असेल आणि त्याला अन्य कोणतेही आर्थिक पाठबळ नसेल, तर त्याच्यासाठी एवढी रोख रक्कम उभी करणेही जिकिरीचे असते. त्यामुळे नवीन घर विकत घेण्यासाठी जी रक्कम ग्राहकाने स्वत:हून उभी करायची असते, तीदेखील बँकेने 5 टक्के इतकी कमी केली आहे. म्हणजे पूर्वी नवीन घर घेताना घरखरेदीच्या करारात नमूद केलेल्या रकमेच्या 80 टक्के इतके गृहकर्ज घेता येत असे. तसेच एखाद्या हाउसिंग सोसायटीतील घराच्या पुनर्वि्रकीत घर घ्यायचे असेल, तर त्या त्या घराचे करारात जे व्हॅल्युएशन केलेले असते, त्याच्या 75 टक्के इतके गृहकर्ज देता येत असे. गृहलक्ष्मी कर्ज योजनेत जर एखादा कर्जदार नवीन घर खरेदी करत असेल, तर त्याला करारात नमूद केलेल्या रकमेच्या 5 टक्के इतकीच रक्कम तयार करावी लागते. 95 टक्के कर्ज बँकेतून मिळते. म्हणजे व्याजदरही कमी आणि कर्जाच्या रकमेतही वाढ अशा प्रकारे दुहेरी फायदे कर्जदाराला मिळतात.

रिसेलमधील फ्लॅटसाठी कर्जदाराला पूर्वी 35 टक्के रक्कम भरावी लागत असे. बँकेने ही रक्कम 15 टक्के इतकी कमी केली आहे. त्यामुळे ग्राहकावरील 10 टक्के रकमेचा बोजा कमी केला आहे. तसेच जर ग्राहक स्वत:च्या जागेवर बंगला किंवा घर बांधत असेल, तर बँक आर्किटेक्टने त्या घराच्या बांधकामासाठी अंदाजित केलेल्या खर्चाच्या 80 टक्के कर्ज या नवीन योजनेअंतर्गत देते.

या गृहकर्ज योजनेला 'गृहलक्ष्मी' असे नाव देण्यामागचे कारण म्हणजे महिलांच्या नावे जास्तीत जास्त घरांची खरेदी व्हावी अशी या योजनेमागची संकल्पना आहे. जर एखादी महिला घर खरेदी करत असेल किंवासंयुक्तपणे कर्जासाठी अर्ज करताना प्रथम अर्जदार महिला असेल, तर त्या व्याजदरात आणखी 0.25 टक्के इतकी सवलत मिळते. ही योजना जाहीर केल्यापासून तिला खूपच चांगला प्रतिसाद मिळत आहे. या योजनेअंतर्गत गृहकर्जाची मागणी करणारे अनेक अर्ज आमच्याकडे आले आहेत. शिवाय अन्य बँकांचे कर्जदारही त्या बँकांतील व्याजदर जास्त असल्याकारणाने आमच्या बँकेत कर्ज ट्रान्स्फर-टेकओव्हर करण्यास उत्सुक असतात.

गृहकर्ज देताना आपली बँक कोणत्या गोष्टींना प्राधान्य देते?

एखाद्या बिल्डरकडून जर घर विकत घेतले जात असेल, तर बिल्डर ज्या जमिनीवर इमारत बांधत आहे, त्या जागेवर त्याची मालकी आहे का? त्या जमिनीवर बांधकाम करण्यासाठी संबंधित यंत्रणेकडून (महापालिका, नगरपरिषद इत्यादी) परवानगी घेतलेली आहे का? अन्य परवानग्या घेतलेल्या आहेत का? परवानग्यांप्रमाणे बांधकाम केले जात आहे का? हे गृहकर्ज मंजूर करताना बँक पाहते. ज्या भागात बांधकाम होत आहे, त्याचा विकास झाला आहे का? हेही बँक लक्षात घेते. अनेकदा नवीन इमारतीचे बांधकाम शहरापासून किंवा मुख्य गावापासून खूप लांब असते, तिथपर्यंत जाण्याचीही व्यवस्था नसते. तिथे पुरेशा पायाभूत सुविधा उपलब्ध नसतात. अशा ठिकाणी लोक राहू शकत नाहीत. त्या भागाचा विकास आराखडा मंजूर झाला आहे की नाही, ही बाबही तपासली जाते. जर बिल्डरच्या कागदपत्रांमध्ये कायदेशीररित्या कोणतीही अडचण नसेल, तर कर्जदाराच्या उत्पन्नाचे साधन काय आहे? त्याचे आताचे वय किती आहे? आणखी किती काळ तो कर्जाची परतफेड करू शकतो? हे सर्व कर्ज मंजूर करताना पाहिले जाते.

आपले घर लवकरात लवकर इएमआयमुक्त करण्यासाठी प्रयत्नशील असणाऱ्या ग्राहकांना बँक कशा प्रकारे मार्गदर्शन करते?

एखाद्या गृहकर्जाच्या खातेदाराला जर आम्ही कर्जफेडीसाठी 20 वर्षांचा कालावधी दिला असेल आणि जर खातेदाराने त्या कालावधीच्या आधीच कर्जाची परतफेड केली, तर त्यासाठी कोणत्याही प्रकारचा दंड आकारला जात नाही. अशा प्रकारे मुदतपूर्व कर्जफेडीसाठी बँकेकडून कोणतीही आडकाठी नसते. परंतु तसे केल्यास आयकर खात्याच्या नियमानुसार गृहकर्जाची परतफेड आणि व्याजासाठी ज्या काही कर सवलती दिल्या आहेत, त्यांचा लाभ त्यांना मिळणार नाही. त्यामुळे मध्यमवर्गीय नोकरदार अशा प्रकारे मुदतपूर्व कर्जफेड करण्यास तयार नसतात. तसेच बँकांचे गृहकर्जावरील व्याजदर कमी असल्याकारणाने खातेदार आपल्याकडील अधिकची रक्कम मुदतपूर्व कर्जफेडीसाठी वापरण्याऐवजी गुंतवणुकीत टाकणे फायदेशीर मानतो.

रेपो दर आणि रिव्हर्स रेपो दर यांचा गृहकर्जाच्या व्याजदरांवर कसा परिणाम होतो?

रेपो दर आणि रिव्हर्स रेपो दर हे चलनवाढीशी म्हणजेच इन्फ्लेशनशी संबंधित असतात. रिझर्व्ह बँक जेव्हा रेपो दर किंवा रिव्हर्स रेपो दर कमी करते, तेव्हा गृहकर्जाचे व्याजदर कमी होतात. रेपो दर आणि रिव्हर्स रेपो दर यांच्यात जर वाढ झाली, तर गृहकर्जाचे दर वाढतात. एखाद्या बँकेला जेव्हा रिझर्व्ह बँकेकडून कर्ज घ्यायचे असेल, तेव्हा त्याच्यावरील व्याजदर जर कमी झाला, तर बँकेलाही तिच्या कर्जदाराला कमी दरात कर्ज देता येते. आणि रिझर्व्ह बँकेकडून बँकेला मिळणाऱ्या कर्जावरील व्याजदरात वाढ झाली, की बँक तिच्या कर्जदारांकडून अधिक व्याजदर आकारते. पण नजीकच्या काळात तरी रेपो आणि रिव्हर्स रेपो दरात वाढ होण्याची चिन्हे नाहीत.

कर्जवसुलीबाबत बँकेचेधोरण कशा प्रकारे असते?

सहसा गृहकर्जाचा कर्जदार बँकेचे कर्ज फेडण्याबाबत तत्पर असतो, असा आमचा अनुभव आहे. आपले घरकूल घेण्यासाठी तो हे कर्ज घेत असतो. ते नियमितपणे नाही फेडले तर आपल्याला बेघर होण्याची वेळ येईल. जर कर्जाची वेळेत परतफेड झाली नाही, तर बँकेला कायदेशीर प्रक्रियेनुसार ते घर ताब्यात घेऊन त्या घराची विक्री करून कर्ज वसूल करून घेणे हाच पर्याय असतो. कर्जदारालाही याची कल्पना असते. काही क्वचित प्रकरणी कर्जदाराचे गृहकर्जाचे हप्ते थकले, तर सुरुवातीला बँक त्या कर्जदाराला वारंवार सूचना देते. कर्जदार आणि त्याचे जामीनदार यांना किमान तीन वेळा तरी लिखित स्वरूपात नोटिस पाठवतो. समजा, एखादा कर्जदार काही कारणांमुळे कर्जफेड करू शकत नसेल किंवा कर्जफेड करण्याची त्याची इच्छा नसेल, तर मात्र पुढील कायदेशीर कारवाई करावी लागते. दुर्दैवाने कर्जदाराचा मृत्यू झाल्यास कर्जाची परतफेड होऊ शकत नाही. अशा वेळी कर्जदाराच्या कुटुंबीयांवर त्याचा ताण येऊ नये, यासाठी डोंबिवली नागरी बँक कर्ज देतानाच कर्जदाराचा एक विशेष विमा काढते आणि त्याचे प्रिमिअम कर्जाच्या रकमेत वाढवते. त्यामुळे अशा प्रकरणात विम्याच्या रकमेतून त्या कर्जाची परतफेड केलीजाते आणि कर्जदाराच्या नातेवाइकांना कोणत्याही प्रकारचा त्रास होत नाही.

विमुद्रीकरणानंतर बांधकाम क्षेत्रात मंदी आल्याचे बोलले जात आहे. गृहकर्जाच्या मागणीवर त्याचा परिणाम होत आहे का?

बांधकाम क्षेत्रात जी मंदी आली आहे, त्याला विमुद्रीकरण हे कारण आहे, हे अर्धसत्य आहे. कारण ही मंदी गेल्या 3-4 वर्षांपासून आहे. बांधकाम क्षेत्रात चुकीच्या ठिकाणी होणारी बांधकामे हे त्याचे मुख्य कारण आहे. वैयक्तिक फायद्यासाठी बिल्डरांनी घरांच्या किमती जाणीवपूर्वक उंचावर नेऊन ठेवल्या आहेत. गेल्या काही वर्षांत अन्य कोणत्याही वस्तूच्या भाववाढीच्या तुलनेत घरांच्या किमती वेगाने वाढत आहेत.

गृहकर्जांबाबत रिझर्व बँकेच्या धोरणात आगामी काळात कोणते बदल संभवतात?

गृहकर्जांबाबत ज्या सवलती देणे शक्य होते, त्या रिझर्व्ह बँकेने दिलेल्या आहेत. नजीकच्या भविष्यकाळात रिझर्व्ह बँकेकडून हेच सांगितले जाईल की जेव्हा जेव्हा रेपो दर कमी होईल, तेव्हा तेव्हा त्याचा फायदा ग्राहकांना दिला जावा. याव्यतिरिक्त रिझर्व्ह बँकेच्या धोरणात काही बदल घडण्याची शक्यता दिसत नाही. मात्र सहकारी बँक म्हणून आमची रिझर्व्ह बँकेकडे एक मागणी आहे. सहकारी बँकांना 70 लाखापेक्षा जास्त गृहकर्ज देता येत नाही. मात्र जसे मी आधी म्हटले की, मुंबई-ठाण्यात घरांच्या किमती मोठया प्रमाणात वाढल्या आहेत. तेथे 70 लाखांपर्यंतचे गृहकर्ज देणे शक्य नाही. मात्र घरांच्या किमतीत ज्या प्रकारे वाढ होत आहे, ती पाहता आगामी काळात डोंबिवलीसारख्या उपनगरातही 70 लाखांपर्यंतची रक्कम गृहकर्जासाठी कमी वाटेल. त्यामुळे सहकारी बँकांसाठी असलेली ही मर्यादा किमान एक कोटीपर्यंत तरी वाढवावी, अशी आमची मागणी आहे. याचा आम्ही पाठपुरावा करत आहोत. ती मान्य झाल्यास आम्हीही मोठया प्रमाणावर गृहकर्ज देऊ शकू.                                    

- सपना कदम-आचरेकर