"बांधकाम व्यावसायिकांनो, संकटानंतरच्या संधीसाठी तयार व्हा!" - डॉ. सुरेश हावरे

बांधकाम व्यवसायाला दहा बाजू असतात. त्याच्या केवळ एका बाजूचा विचार करून चालत नाही. कारण बाकीच्या नऊ बाजूंचा परिणामही त्या अॅंगलवर होतं असतो.

सध्या लाॅकडाउन आहे. आपण सर्व आपल्या घरात बंद आहोत. आपले व्यवसाय, आस्थापने बंद आहेत. पण ही काही समस्या नाही. समस्या आहे कोरोना. कोरोनाचा विषय निर्माण झाला चीनमधून. वुहान या प्रांतातील एका बाजारामधून त्याची सुरुवात झाली, असे चीनने सांगितले. त्यांचे म्हणणे आहे की वटवाघळामधून या रोगाची उत्पत्ती झाली आणि चीनमधून तो जगभर पसरला. चीन हा कम्युनिस्ट देश आहे. चीनमधल्या सगळ्या यंत्रणा कडक सरकारी नियंत्रणात आहेत. चीन आपल्याशी बोलतो, त्यातील किती खरे बोलतो हे सांगणे कठीण आहे. चीनमध्ये पारदर्शकता नाही. त्यामुळे आज जर आपण परिस्थिती पाहिली, तर चीनमध्ये वुहान प्रांतात हा विषाणू निर्माण झाला असला, तरी प्रश्न असा पडतो की त्यांनी तिथेच त्याचे निराकरण का नाही केले? तो अमेरिका, युरोप, आशिया येथील देशांमध्ये का पसरू दिला? चीनमध्ये तो पसरलेला नाही. बिजिंग, शांघाय येथे किंवा चीनच्या इतर कोणत्याही भागात तो पसरला नाही. मग वुहानमध्येच का पसरला? हा विषाणू निसर्गनिर्मित आहे की मानवनिर्मित आहे, याबाबत जगभरात संशोधन सुरू आहे. अनेकांचा आक्षेप आहे ‌की हा मानवनिर्मित आहे. चीनमधील प्रयोगशाळेमध्ये हा विषाणू तयार करण्यात आला असून जैविक युद्धाचा हा भाग असल्याचे बोलले जाते. अमेरिका तर थेट आरोप करायला लागली आहे, कारण यात अमेरिकेची सर्वात जास्त मनुष्यहानी झाली आहे. दुसऱ्या कोणत्याही युद्धाने अमेरिकेला एवढा हादरा बसला नव्हता, जेवढा या कोरोनाच्या संकटाने दिला आहे. नुकतेच अमेरिकेचे राष्ट्राध्यक्ष ट्रम्प यांचे चीनच्या राष्ट्राध्यक्षांशी बोलणे झाले, त्या वेळी त्यांनीही हा विषाणू चीनच्या प्रयोगशाळेत तयार झाला का याचा तपास करण्याविषयी चर्चा केली. अमेरिकेतील एका नोबेल विजेत्यानेही आक्षेप घेतला आहे. त्यांच्या मते २००२पासून चीनमध्ये कोरोना विषाणूबाबत संशोधन सुरू आहे. तिथल्या काही माहितीपटांमध्ये जे पुरावे दाखवले आहेत, त्यानुसार चीन ज्या मासळी बाजारामधून हा विषाणू पसरल्याचे सांगत आहे, त्या मासळी बाजारामध्ये वटवाघूळ हा प्राणी विकायलाच नसतो. म्हणजे त्यांचे कोरोनाच्या उगमाबाबतचे प्रतिपादन खोटे असल्याचा‌ दावा‌ या‌ माहितीपटांमध्ये करण्यात आला आहे. हे माहितीपटही आता प्रसिद्ध झाले आहेत. त्यामुळे अमेरिकेने दहा लोकांची समिती स्थापन करून ती चीनला पाठवण्याचा निर्णय घेतला होता. हा विषाणू खरोखरच प्रयोगशाळेमध्ये तयार झाला आहे का, हे तपासून पाहण्याची मागणी अमेरिकेने केली होती. मात्र चीनने या समितीला येण्यास मनाई केली असल्याचे वृत्त आहे.

 

 

दुसरी एक गोष्ट लक्षात घेतली पाहिजे की ही जागतिक युद्धसदृश परिस्थिती आहे आणि अशा परिस्थितीत संयुक्त राष्ट्र संघाची (युनायटेड नेशनची) भूमिका महत्त्वाची होती. युनायटेड नेशन्स सुरक्षा समितीची या विषयावर एक वादळी बैठकही झाली आहे, तीही कोरोना आल्यानंतर अडीच महिन्यांनी झाली. कारण त्या सुरक्षा समितीचा अध्यक्ष चिनी आहे. त्यामुळे त्यांनी तोपर्यंत बैठक बोलावली नव्हती. दहा देशांनी विनंती केल्यानंतर ही बैठक बोलावली होती आणि त्यातही वादावादी झाली होती. वादावादीतून हाच सूर उमटला की हा विषाणू निसर्गनिर्मित आहे की मानवनिर्मित आहे? निसर्गनिर्मित असता तर तो कुठेही निर्माण झाला असता. मग चीनमध्येच त्याचे उगमस्थान का? त्यामुळे तो मानवनिर्मित असून चीनच्या प्रयोगशाळांमध्ये तो तयार करण्यात आला असण्याची शक्यता आहे. अमेरिकेच्या‌ एका संघटनेने चीनवर २५ हजार अब्ज (२५ ट्रिलियन) डाॅलर्सचा दावा केला आहे. जर्मनीने चीनवर साडेसात लाख कोटी रुपये इतक्या रकमेचा दावा केला आहे. हे सर्वच बाजूंनी होत आहे. हा आजार चीनने निर्माण केला असल्याचा आक्षेप सगळ्या जगभरातून घेतला जात आहे आणि या सगळ्या नुकसानाची भरपाई चीनला करावी लागेल. या नुकसानभरपाईसाठी जगभरातून चीनवर दबाव यायला लागला आहे.

 

चीन आणि अमेरिका या दोघांमधील व्यापारी युद्ध बऱ्याच वर्षांपासून सुरू आहे. आताच्या परिस्थितीलाही व्यापारी युद्धाची एक बाजू आहे. कोरोनामुळे जगभरातील शेअर बाजार कोलमडला. भारतातील शेअर बाजार ४० टक्क्यांनी घसरला. चीन, युरोप, अमेरिका सगळीकडचे शेअर बाजार कोसळले. चीनमध्ये ज्या युरोपीय, अमेरिकी कंपन्या काम करत आहेत, त्या कंपन्यांचे शेअर्स ४० टक्के कमी दराने घेण्यास आणि ५० टक्के भागभांडवल खरेदी करून त्या कंपन्यांचे नियंत्रण आपल्याकडे घेण्यास चीनने सुरुवात केली आहे. यातून चीनला कोट्यवधी रुपयांचा फायदा मिळाला आहे, जो अन्यथा काही करून चीनला मिळाला नसता. चीनने नुकतेच एचडीएफसीचे शेअर्स खरेदी केले. भारताने त्याला विरोध दर्शवला. चीनने जगभरात असे शेअर्स खरेदी सुरू करणे सुरू केले होते.

 

आता एक स्थिती अशी येत आहे की जपानने चीनमधील आपले उद्योग काढून घेण्यासाठी १५ हजार कोटी रुपयांपेक्षा जास्त भांडवलाची तरतूद केली आहे. अमेरिकेच्या २०० कंपन्या चीनमधील आपली आस्थापने तेथून हलवण्याच्या तयारीत आहेत. युरोपातील अनेक कंपन्या तेथून निघण्याच्या मार्गावर आहेत. जगभरात आता Hate China Campaign हा अंत:प्रवाह सुरू झाला आहे. हे जगभरातील नुकसान चीनमुळे झाले आहे, त्यासाठी चीन दोषी आहे अशी मानसिकता जोर धरत आहे. चीनवरचा जगभरातील विश्वास उडत चालला आहे. त्याचा परिणाम म्हणजे हे सर्व उद्योग चीनमधून बाहेर पडतील. त्यांच्यासाठी मेक्सिको, ब्राझिल, व्हिएतनाम आणि भारत असे चार पर्याय आहेत. या चार ठिकाणी त्यांना उद्योगासाठी आवश्यक तंत्रज्ञानातील पायाभूत सुविधा आणि मनुष्यबळ दोन्ही उपलब्ध आहेत. अमेरिका आणि मेक्सिको यांचे परस्परांशी अनेक वाद आहेत. मेक्सिकोतील वातावरण उद्योगनिर्मितीसाठी पूरक आहे असे नाही, कारण तिथे गुन्हेगारीचे प्रमाण खूप आहे. तंत्रप्रशिक्षित मनुष्यबळ तिथे नाही. ब्राझिल आणि व्हिएतनाम हे उद्योगांना ब-यापैकी आकर्षित करत आहेत. मात्र तेथील मनुष्यबळ त्यासाठी कमी पडेल. भारताची सगळ्यात मोठी जमेची बाजू म्हणजे येथील तंत्रप्रशिक्षित मनुष्यबळ. आपल्या देशातील लोकसंख्येचा विचार केला, तर ६५ टक्के लोकसंख्या ३५ वर्षांच्या खाली आहे. भारतीय लोकसंख्येचे सर्वसाधारण वयोमान २४ वर्षे आहे. म्हणजे युवा लोकसंख्या सर्वाधिक आहे. या बाकीच्या देशांच्या तुलनेत इंग्लिश बोलणारी लोकसंख्या आपल्याकडे सर्वाधिक आहे. त्यामुळे पुढच्या काळात हे अनेक उद्योग भारतात येण्याची शक्यता आहे. ही भारतीय उद्योगांसाठी संधी आहे असे मला वाटते. संकट हे प्रत्येक वेळी एकटे येत नाही, तर प्रत्येक वेळी संधी घेऊन येते. आपल्यासमोर अडचणीची, संकटाची बाजू असते आणि तीच आपल्याला दिसत असते. ती पलटली तर संधीची बाजू दिसते आणि ही संधी आपण पाहिली पाहिजे, असे मला वाटते. 

नुकतेच आनंद महिंद्रा यांनी आपल्या ट्वीटमध्ये म्हटलेय की, आपण आता चीनवरचे अवलंबित्व कमी केले पाहिजे आणि आपल्या देशातच निर्मिती केली पाहिजे. आता उद्योग क्षेत्राकडून अशा प्रतिक्रिया येऊ लागल्या आहेत. संकटामागून येणाऱ्या संधीचा विचार करून आपण 'इंटिग्रेटेड अॅप्रोच' (सर्वसमावेशक दृष्टीकोन) ठेवला पाहिजे. यातही अल्पकालीन आणि दीर्घकालीन असे दोन दृष्टीकोन ठेवावे लागतील.

 

बांधकाम व्यवसायाचा विचार करायचा झाला, तर कोरोना यायच्या आधीही बांधकाम व्यवसायात शिथिलता आलेली होती. विक्री मंदावली होती. एकमेकांचे रेट कटिंग सुरू झाले होते. या परिस्थितीत कोरोना आला आणि सगळेच बंद झाले. आपले उद्योग बंद झाले, अर्थपुरवठा बंद झाला, पैशांची आवक बंद झाली, मात्र जावक बंद झाली नाही. यात सगळ्यात जास्त नुकसान झाले ते ज्यांनी उद्योगासाठी कर्ज घेतलेय त्यांचे. कर्जे अनेक प्रकारची असतात. खासगी कर्ज, बॅंका आणि अन्य पतपुरवठा संस्थांची कर्ज अशा अनेक मार्गांनी व्यवसायासाठी कर्जे घेतली जातात. त्यांचे प्रकारही वेगवेगळे असतात. एकदा कर्ज घेतले की त्याचे मीटर कधी थांबत नाही. बांधकाम व्यावसायिकांवर याचा दबाव निर्माण झाला आहे. या परिस्थितीतून बाहेर पडण्यासाठी मार्ग काय आहेत? आताच्या परिस्थितीत अशा अनेक अडचणी येत आहेत. त्यापैकी एक मनुष्यबळाची अडचण आहे. लाॅकडाउनमुळे मजूर अडकून पडले आहेत. लाॅकडाउन संपला की पहिल्यांदा मजूर आपल्या घरी जायला बघतील. कोरोनामुळे राजा व रंक एका रांगेत आलेले आहेत. तुमचा पैसा, पद, प्रसिद्धी यांच्यापैकी काहीही तुमच्या कामी येणार नाही. कोरोनाने दाखवून दिलेय की तुमच्या पैशामुळे काही होणार नाही. प्रत्येकाला जिवाची भीती लागलेली आहे. त्यामुळे लाॅकडाउननंतर मजूर त्याच्या घरी पळून जातील आणि किती दिवसांनी परत येतील ते माहीत नाही. त्यामुळे मनुष्यबळाची कमतरता निर्माण होईल. मजुरी वाढेल.

 

 

लाॅकडाऊननंतर वातावरण बरचसे बदललेले असेल.‌ लोकांच्या साइट व्हिजिट कमी होतील. मार्केटिंग स्ट्रॅटेजी बदललेली असेल. बांधकाम व्यावसायिकांनाही बदलावी लागेल. आज लोकांच्या घरात वृत्तपत्र येत नाही आणि बांधकाम व्यवसायाचे मार्केटिंग वृत्तपत्रांतील जाहिरातींवर अवलंबून असते. मात्र आता बांधकाम व्यावसायिकांना डिजिटल मार्केटिंगचा पर्याय निवडावा लागेल‌. त्यामुळे यापुढे डिजिटल मार्केटिंग मोठ्या प्रमाणात सुरू होईल. कदाचित ग्राहकांशी भेटीही डिजिटल पद्धतीने होतील. आपल्या कार्यालयीन भेटीही अशाच प्रकारे होतील. प्रत्यक्ष भेटी कमी होतील. अशा प्रकारे एकंदर पुढचा काळ डिजिटल स्वरूपाचा असेल.

 

मी बांधकाम व्यावसायिकांना सल्ला देईन की कोरोनानंतर पहिल्या दिवसापासून विक्री करायला सुरुवात करा. विक्री किती दराने होतेय याचाही विचार करू नका. त्यासाठी एक किमान मर्यादा घालून ठेवा. मात्र अग्रिम (अॅडव्हान्स) रक्कम मिळणार असेल आणि त्यापेक्षा कमी दराने जरी विकायला लागले, तरी विका. विक्री आणि मार्केटिंग ही या व्यवसायाची इंजिने आहेत‌. इंजीन ज्या वेगाने धावेल, त्याच वेगाने ट्रेन धावेल. मुंबईत बांधकाम व्यवसायाच्या विक्री आणि मार्केटिंगचा खर्च साधारण १० टक्के असेल. दलाली २ ते ४ टक्के असेल. अॅनाराॅक्ससारखी एखादी कंपनी असेल तर १० टक्के दलाली घेत असेल. आपल्याला‌ ते परवडत असेल ‌तर द्या. मात्र इंजीन जोरात चालले पाहिजे. बाकीच्या डब्यांकडे लक्ष नाही दिले, तरी चालेल. कंत्राटदार चांगला नेमला तर बांधकाम आॅटो मोडवर चालते.

 

 

त्याचबरोबर बांधकाम व्यावसायिकांना आर्थिक संस्थांवरील अवलंबित्व कमी करावे लागेल. ज्याच्यावर कर्ज नाही, तो आजच्या घडीला सर्वात सुखी माणूस आहे. बांधकाम व्यवसायामध्ये प्रत्येक प्रकल्प भांडवलप्रधान असतो. एका प्रकल्पात जर उद्योजक अडकला, तर बाकीच्या दहा प्रकल्पांतील फायदा त्या अडकलेल्या प्रकल्पात टाकावा लागतो. बांधकाम उद्योगाचा जर अभ्यास केला, तर लक्षात येईल की अनेक बांधकाम व्यावसायिकांचा हाच इतिहास आहे. बांधकाम व्यवसायात ज्यांचे‌ नुकसान झाले, ते एकाच प्रकल्पामुळे अडकले होते. अडकलेला एक प्रकल्प सोडवण्यात त्याच्या बाकीच्या सर्व प्रकल्पांचा फायदा गेल्यामुळे त्यांचे नुकसान होते. त्यामुळे कर्जांवरचे अवलंबित्व कमी करावे लागेल. बॅंकांना‌ व्याजदर भरण्यापेक्षा तो फायदा ग्राहकांना दिला, तर ग्राहक खूश होईल. ग्राहक तुम्हाला दोन पैसे जास्त आणून देतो. काही व्यावसायिकांनी लबाडी केल्यामुळे रेराने बरीच बंधने आणली. मात्र ग्राहकांनी रेराने निश्चित केलेल्या चौकटीत जरी पैसे दिले, तरी आपला प्रकल्प पाॅझिटिव्ह कॅश फ्लोमध्ये राहतो. जर निगेटिव्ह कॅश फ्लोमध्ये जात असेल, तर त्याला बांधकाम व्यावसायिकच कारणीभूत असेल. इंजीनकडे - म्हणजेच मार्केटिंग व विक्रीकडे दुर्लक्ष करून अकाउंट्स, आॅडिट, आयकर, परवानग्या आदी गोष्टींना जास्त वेळ दिला जात असेल तर तसे होऊ शकते.

विनापरतावा (नाॅनरिफन्डेबल) अटीवर मिळत असतील तर खाजगी इक्विटी हा सगळ्यात चांगला पर्याय आहे. अलीकडे खाजगी इक्विटी देणाऱ्यांनी एक अट घालायला सुरुवात केली आहे, ती म्हणजे 'तीन वर्षांसाठी आम्ही तुम्हाला कोणताही परतावा न घेता इक्विटी देऊ. मात्र तीन वर्षांनंतर आमचा परतावा इतका इतका असेल आणि तुमच्या प्रकल्पातून पैसे आले नाही तर ते तुम्हाला द्यावे लागतील.' म्हणजे हे कर्जाप्रमाणेच आहे.

 

 

प्रत्येकाने सुरक्षित राहून व्यवसाय करावा. विनाकर्ज व्यवसाय करता आला तर उत्तम. धोका पत्करण्याची प्रत्येकाची क्षमता (रिस्क टेकिंग कपॅसिटी) वेगवेगळी असते. त्यामुळे जे जे प्रकल्प आपण हाताळू शकत नाही असे वाटत असेल, त्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक किंवा विकासक यांनी संयुक्त उपक्रम भागीदार (जे.व्ही. - जाॅइंट व्हेंचर पार्टनर) शोधावा. जर असा भागीदार परिचयातला, याच व्यवसायातील असेल तर चांगलेच आहे, नाही तर केवळ पतपुरवठा करणारा भागीदार असेल तरी चालेल. प्रकल्प भागीदारीमध्ये द्यायचा नसेल तर काढून टाकावा, विकून टाकावा, पण तसाच ठेवू नये. अडकवून ठेवू नये. व्यावसायिकाने एखाद्या प्रकल्पाच्या केलेल्या मूल्यांकनापेक्षा निम्मी किंमत जरी येत असेल, तर ती तरी मिळवावी. कारण सध्या मोठमोठे उद्योजकही अडकले आहेत. त्यांच्याकडे अॅसेटस (स्थावर मालमत्ता) भरपूर आहेत. मात्र ते रोख-तरलता नसल्यामुळे (लिक्विडिटी नसल्यामुळे - रोख रकमेत परिवर्तन करता येत नसल्यामुळे) अडकले आहेत. कारण जर अॅसेट्स तरलयोग्य (लिक्विडेबल किंवा लिक्विडेटेड) नसतील तर त्यांना किंमत काय? म्हणून माझा बांधकाम व्यावसायिक बांधवांना सल्ला आहे की रिझर्व्ह बँक जेव्हा बॅंकांना बॅंकिंगसाठी परवानगी देते, तेव्हा त्यांना रोख तरलता रेशो (कॅश लिक्विडिटी रेशो - CLR) राखायला सांगते. या व्यवसायातही CLR राखायला हवा. बॅंकेची जेवढी उलाढाल असते, त्याच्या ८ टक्के रोकड ठेवायला सांगितले जाते. आपणही त्याच्या दुप्पट - म्हणजे १६ टक्क्यांपर्यंत रोकड उपलब्ध केली पाहिजे. रोकड उपलब्ध असेल तर आपण अनेक कामे करू शकतो. रोकड उपलब्ध नसेल तर बाजारामध्ये काही खरेदी करता येत नाही.

 

कोरोनानंतर अल्पकालीन काळजी कशी घ्यावी याविषयी मी सांगितले. हा ५-६ महिन्यांचा काळ खूप कठीण आहे. कोरोनाची लस शोधून त्याचा परिणाम दिसायला ५-६ महिन्यांचा काळ जाईल. या काळामध्ये अतिशय सावधगिरीने पावले उचलावी लागतील. फार आक्रमक होऊन, धावपळ करून चालणार नाही. स्वत:ची काळजी घेणे याला सर्वाधिक महत्त्व द्यावे लागेल. किमान सहा महिने तरी वाट पाहावी लागेल. या दरम्यान भागीदारीविषयी बोलणी, कर्जाविषयीची बोलणी, लिक्विडिटीची उपलब्धता आदी सुरू करायला हरकत नाही. एक वर्षानंतरचा काळ मात्र चांगला असणार आहे. अनेक उद्योग भारतात येतील हे नक्की झाले आहे. देशभर सरकारची आखणी त्याच दिशेने सुरू आहे. एकदा उद्योग आले, मनुष्यबळ आले, लोकांच्या हातात पैसा आला की त्याला घर हवेच आहे. घरांची कमतरता आहे, घरांची गरज असणार आहे. घरे कोणती निर्माण करावीत हा प्रश्न आहे. बहुतेक विकासक लोकांच्या आर्थिक आवाक्यामध्ये नसणारी घरे निर्माण करतात. लोकांना जे पाहिजे ते त्यांना दिले पाहिजे. मुंबईतील ९९ टक्के घरे लोकांच्या आर्थिक आवाक्यामध्ये नाहीत. लोकांना छोटी घरे हवी आहेत. ५०-६० लाखांपर्यंत घर हवे आहे. मात्र १ कोटींच्या खाली मुंबईत घर मिळत नाही. त्यामुळे मुंबईतील घरे बंद पडून आहेत हे वास्तव आहे. लोकांना जे पाहिजे ते दिले, तर बांधकाम व्यवसायाला मरण नाही. या व्यवसायात नफाही भरपूर आहे. जो बांधकाम व्यवसाय करू शकतो, तो जगातील कोणताही व्यवसाय करू शकतो. कारण यात खूप जास्त धोका पत्करला जातो. त्यामुळे या व्यवसायातील कोणाला दुसरा उद्योग सुरू करायचा असेल आणि पैसे गाठीशी असतील, तर तसे करायलाही हरकत नाही. महत्त्वाकांक्षी होऊन उद्योग करण्याचा सध्याचा काळ नाही. सुरक्षित पद्धतीने काम करण्याचा हा कालावधी आहे. शांत राहा, निश्चिंत राहा, इतरांनाही ताणतणावापासून मुक्त ठेवा. स्वावलंबन वाढवा, परावलंबित्व सोडून द्या. शेवटी आपला सुखाचा मार्ग आपल्यालाच शोधावा लागेल.